Immobilien sind so teuer wie nie
Wohneigentum wird nicht nur in den Großstädten, sondern auch auf dem Land teurer. Das ist aus den Immobilienabteilungen der hiesigen Geldinstitute zu hören.
Werl - Es muss nicht einmal der Traum vom Ferrari sein oder von der Weltreise, der zum reinen Luxus wird – auch der Traum vom Eigenheim ist auf dem besten Weg dahin.
Was bislang eher für Großstädte galt, nämlich, dass Wohneigentum in Städten wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt oder Düsseldorf kaum noch bezahlbar ist, geht nun auch auf die Kleinstädte über. Denn die Entwicklung zu mehr Homeoffice hat während der Pandemie auch die Nachfrage nach Wohnraum auf dem Land zusätzlich angekurbelt.
In Werl sei dies nicht anders, bestätigen Mitarbeiter der Immobilienabteilungen der Volksbank und der Sparkasse Soest-Werl. „Die Mietpreise steigen nicht ganz so stark. Die Steigerungen betragen zwischen sieben und zwölf Prozent, die haben Sie auch in Soest und Werl“, so Peter Sterzenbach von der Werler Immobilienabteilung der Sparkasse. „Bezahlten Sie vor drei Jahren für ein Reiheneckhaus noch 250 000 Euro, bekommen Sie es heute nicht mehr unter 275 000 Euro.“
Seit Anfang des Jahres befinde man sich in einer leichten Zinssteigerungsphase. Laut Grundstücksmarktbericht für den Kreis Soest betrug zum Beispiel der Liegenschaftszinssatz für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 2021 für Werl noch 1,41 Prozent, in den Ortsteilen 1,76 Prozent, für Doppelhaushälften und Reihenhäuser 2,03 Prozent. Sterzenbach: „Davor war die Preissteuerung einigermaßen leicht, weil die Zinsen teilweise unter einem Prozent lagen. So konnten sich das immer noch relativ viele Menschen leisten. Heute liegen die Zinsen bei zwei Prozent, bei Vollfinanzierung auch darüber – da wird es für manch einen schon etwas schwieriger.“
Geld genug sei eigentlich da, bilanziert Sterzenbach: „Die, die jetzt nur anlegen wollen, sind eher geneigt zu investieren als Selbstnutzer. Die schauen genauer hin, denn die haben jeden Euro dafür gespart und müssen alles zurückzahlen. Die schmerzt das mehr. Und hier ist langsam ein Punkt erreicht, wo der eine oder andere schon mal stärker nachdenkt.“ Das Angebot komme der erhöhten Nachfrage nicht hinterher, „und wenn zu wenig am Markt ist, dann wird dies eben teurer verkauft. Früher war Gold der Anlage-Renner, jetzt ist es Betongeld.“
Baupreise bewegen sich deutlich nach oben
Auch die Kosten beim Neubau seien stark gestiegen: „Bauträger müssen sehr genau kalkulieren, denn sie haben das Problem, dass die ganzen Zulieferer teurer werden. Was im Januar kalkuliert wurde, kann heute schon nicht mehr passen. Die Baupreise bewegen sich deutlich nach oben, auch Lieferzeiten werden länger. Wenn man früher in den Baumarkt ging und einen Laster Sand wollte, dann bekam man ihn sofort. Aber heute bekommt man zur Antwort: Das muss ich bestellen. Und dann dauert das ein paar Tage. Und Stahl wird in Kriegszeiten anderweitig benötigt. Der, den man noch bekommt, wird auch wieder teuer aufgrund der Materialverknappung.“
Petra Golz von der Abteilung Marketing der Volksbank Hellweg sagt hierzu: „Unsere Immobilienexperten bestätigen den Trend der steigenden Preise auch für Werl, gerade auch in den letzten Monaten. Wir stellen den Preisanstieg in unserem gesamten Marktgebiet fest, also sowohl in Soest wie auch in Werl und Warstein. Überall haben wir mehr Nachfrage als Angebot. Ganz aktuell ergeben sich aber auch viele Unsicherheiten bei den Interessenten, was auf die hohen Preise, aber auch auf steigende Zinssätze für Immobilienkredite und die gesamte wirtschaftliche Situation zurückzuführen ist.“
Grundstücksmarktbericht liefert Zahlen
Genauere Zahlen liefert der besagte Grundstücksmarktbericht für den Kreis Soest. Die Anzahl der Kaufverträge über erschlossene Wohnbauflächen, die im Jahr 2021 von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Kreis Soest registriert und ausgewertet wurden, betrug mit 26 etwas weniger als die Hälfte als in 2020. In anderen Kommunen dagegen lag sie deutlich höher als im Vorjahr. In Wickede zum Beispiel beträgt sie das Sechsfache – dort stand aber auch mehr als doppelt so viel Wohnfläche zur Verfügung, die es auch für weniger Geld gab. Allerdings sei das Preisniveau der erschlossenen Wohnbauflächen in den einzelnen Kommunen des Kreises Soest sehr unterschiedlich. Es schwanke zwischen 34 Euro pro Quadratmeter in kleinen Ortsteilen und 369 Euro in bevorzugten Wohnlagen. Schaut man sich den Preisvergleich für den Kreis der vergangenen Jahre an, so stieg der statistische Durchschnittskaufpreis zwar von 84 auf 138 Quadratmeter, war aber auch immer leichten Schwankungen unterworfen: 131 Euro in 2019, 125 in 2020 und 138 in 2021.
Der Grundstücksmarktbericht legt jedoch dar, dass die Werler Ortsteile offenbar begehrter, in jedem Falle aber teurer sind als die Kernstadt: In den vergangenen vier Jahren waren die Kaufpreise hier durchgängig höher. Die Preise für die Innenstadt sind sogar gesunken, von 158 auf 150 Euro. In den Ortsteilen stiegen sie von 97 auf 150 Euro, der maximale Preis betrug in 2021 220 Euro. Kreisweit stieg er von 120 auf 138. Sterzenbachs Erklärung: „Der Grundstücksmarktbericht gibt Durchschnittswerte für unbebaute, erschlossene Grundstücke wieder. Die sind in der Innenstadt jedoch rar. Der Preis im Grundstücksmarktbericht ändert sich erst dann, wenn Verkaufstätigkeiten stattgefunden haben. Neubaugebiete entstehen meist, entweder am Rand der Innenstädte, oder eben in den Ortsteilen. Dann orientieren sich die Preise nach Angebot und Nachfrage. Meist ist der Preis höher als im Grundstücksmarktbericht ausgewiesen.“
Ebenso gehen die Verkaufspreise für bestehende Eigenheime durch die Decke – auch bei Altbauten. Bezahlte man bei einem bis 1919 erbauten Haus vor vier Jahren noch 183 000 Euro, so waren es in 2021 bereits 259 000. Bei neuwertigen Häusern, die ab 2010 gebaut wurden, stieg der Preis von 290 000 auf 327 000 Euro in 2020, bei nach 2018 erbauten Häusern betrug er sogar 427 000 Euro. 2021 standen keine solchen Eigenheime zum Verkauf. Die Durchschnittskaufpreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser haben sich seit 2010 fast verdoppelt.
Nicht anders ist die Lage bei den Eigentumswohnungen. Im ganzen Kreis zogen die Preise stark an, vor allem bei den Neubauten (2018: 2622 Euro pro Quadratmeter, 2021: 3646 Euro). Kostete vor fünf Jahren eine Neubauwohnung in einem Mehrfamilienhaus noch im Schnitt 2405 Euro pro Quadratmeter, so lag er in 2021 bei 3120 Euro. Selbst Wohnungen der Baujahre zwischen 1929 und 1949 verdoppelten sich seit 2017 im Preis von 553 Euro auf 1145 Euro.
Bodenrichtwerte
Eigentümer können auf
boris.nrw.de
Boden- und Immobilienrichtwerte einsehen. Dort ist auch der mehrfach erwähnte Grundstücksmarktbericht für den Kreis Soest zu finden. Ebenso ist hiermit eine unabhängige und neutrale Bewertung von Immobilien möglich.