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Wohnen auf dem Dorf: Baulücke verzweifelt gesucht

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Von: Kathrin Bastert

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Baulücke auf dem Dorf
Baulücken sind auf dem Dorf nicht schwer zu finden, aber schwer zu erwerben. Viele liegen brach - aus Spekulationsgründen. © Peter Dahm

Wer in einem der Soester Ortsteile bauen will, findet nur sehr schwer ein passendes Grundstück. Viele Baulücken liegen brach, ein Angebot an Flächen in Ortsrandlagen gibt es so gut wie nicht.

Soest – Nach wie vor weist Soest ein gutes Angebot für Neubauwillige aus: Wer es sich leisten kann, findet zum Beispiel im Soester Norden inzwischen auch ohne Vorzugskriterien ein passendes Grundstück. Ursprünglich hatte die Stadt Faktoren definiert, die jene mit Soester Wurzeln bevorzugten: Für den Geburts- oder Wohnort Soest gab es Extrapunkte, für Kinder ebenso.
Weil sich aber die Nachfrage im Zusammenhang mit den Zins- und Kostensteigerungen für den zweiten Bauabschnitt erheblich abgekühlt hat, können nun auch die zum Zuge kommen, die von außerhalb nach Soest ziehen möchten.

Schwerer haben es die, die in den Soester Dörfern neu bauen wollen. Am Amper Friedhof entsteht zwar zurzeit ein kleines Baugebiet, in Hattropholsen läuft für ein noch kleineres Quartier das Bebauungsplanverfahren. Das ist aber die Ausnahme in den Ortsteilen – und das dürfte auch so bleiben. Denn konzeptionell wünscht sich die Politik auf dem Land eben nicht die Entstehung neuer Siedlungen „auf der grünen Wiese“ und in Ortsrandlagen, sondern den Fortbestand bestehender Strukturen. Den zu sichern birgt allerdings einige Tücken. So gibt es zwar etliche Lücken, die als baureif gelten – sie stehen aber nicht zum Verkauf. Das zu ändern ist für die Stadt schwierig, ja fast unmöglich.

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Baulücken auf den Dörfern: B-Plan und Baugebot sind Hebel

Dabei gibt es zumindest theoretisch zwei Hebel, um Eigentümer solcher baureifer Grundstücke zum Selberbauen oder zum Verkauf zu bewegen: Den Bebauungsplan und das „Baugebot“. Gibt es einen gültigen Bebauungsplan für eine Fläche, so könnte die Stadt durchaus einzelne Grundstücke herausnehmen. Aus einem Bau- würde dann zum Beispiel ein Gartengrundstück – und die Spekulationsgrundlage wäre futsch. Solch harte Bandagen habe die Stadt aber bisher noch nie angelegt, sagt Bau-Abteilungsleiter Olaf Steinbicker. Wenn er auch nicht verhehlt, dass man sich an manchem, der Baugrund liegen lässt, weil er auf höhere Renditen hofft, die Zähne ausbeißt. Die Wertentwicklung bei Baugrundstücken ist erheblich. Innerhalb von zehn Jahren haben die Preise teilweise um mehr als 30, in Bestlagen auch 50 Prozent zugelegt.

Der Gesetzgeber sei zurückhaltend, was den Eingriff in die Eigentumsrechte angehe, sagt Steinbicker. Und das sei ja auch nachvollziehbar. Ebenso wie der Umstand, dass mancher, der über größere Flächen verfügt, die für eigene Kinder zurückhalten will. Oder der, das ist auf dem Dorf nicht selten, Bauland als Weide nutzt oder als Garten verpachtet. „Für so etwas haben wir absolutes Verständnis“, sagt Steinbicker, „wir stören uns lediglich an Baulücken, die nur aus Spekulationsgründen brach liegen.“

Spekulationsobjekt Bauland: Warten auf die Grundsteuer C

Möglichkeit zwei ist das „Baugebot“. Eine Karte, die die Stadt dort ziehen könnte, wo kein Bebauungsplan für Flächen besteht. Geregelt ist dieser Hebel im Paragraf 176 Baugesetzbuch. Doch die Hürden sind hoch. Allein schon der Umstand, dass sich durch die Kostensteigerungen ein Bau unwirtschaftlich darstellt, reicht schon, um das Baugebot zu umgehen. Es bliebe der teure Ankauf zu hohen Preisen oder ein Vorkaufsrecht der Stadt. Die Lösung sei beides nicht, sagt Olaf Steinbicker. Die könnte es geben, wenn mit einer Grundsteuer C baureife Grundstücke höher belastet werden können. Eine entsprechende Regelung soll laut Bund ab 2025 gelten, NRW will dem in Berlin erarbeiteten Modell folgen. Damit würde die Spekulation unattraktiver.

Für potenzielle Bauherren wird durch das Zurückhalten von Bauland die Suche nach einem geeigneten Grundstück auf den Dörfern zur Geduldsprobe. Das schildert ein Soester, der lange suchte und immer wieder feststellen musste, dass geeignetes Bauland nur auf dem Papier existierte, aber eben nicht zum Verkauf stand. Die Stadt habe dem kein Angebot entgegengestellt, oder – mit dem Baugebiet in Ampen – erst zu einem Zeitpunkt, „als viele Bauwillige aufgrund der Zins- und Kostensteigerungen von ihren Vorhaben Abstand nehmen mussten“, schreibt uns der Mann, der inzwischen in seinem Wunsch-Ortsteil fündig geworden ist. Doch er ärgert sich: Ein Angebot an Bauland habe man „verschleppt“. Steinbicker sieht das anders. Gerade in Ampen sei es im Vergleich zu anderen B-Planverfahren geradezu erstaunlich schnell gegangen, sagt er, innerhalb von gerade acht Monaten sei das B-Planverfahren durch gewesen, „das dauert sonst häufig erheblich länger.“ Dass die Vermarktung dann in einen ungünstigen Zeitraum fiel, bemerkte die Stadt durchaus an der zurückhaltenden Nachfrage.

Dass aber abgesehen von den Baulücken und den beiden genannten kleinen Baugebieten kein weiteres Bauland in den Dörfern ausgewiesen wird, entspricht dem Bauentwicklungskonzept, das die Politik für die Soester Ortsteile so beschlossen hat. Vorzugsweise nämlich soll es gelingen, vorhandene Immobilien und damit den Charakter der Dörfer zu erhalten. Für die kommenden Jahren rechnet die Stadt angesichts der Altersstrukturen in den Ortsteilen mit erheblichem Potenzial.

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