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Wohnen in Soest: So teuer wird es jetzt für Mieter

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Von: Kathrin Bastert

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Mietshaus am Gotlandweg in Soest
Neuer Mietspiegel für Soest: Wohnen wird teurer. © Peter Dahm

Der neue Mietspiegel der Stadt Soest weist steigende Kosten aus, und zwar in allen Wohnlagen und allen Wohnungszustandsgruppen.

Soest – Die Stadt Soest hat einen neuen Mietspiegel. Die Aufstellung orientiert sich am Verbraucherpreisindex, wird alle vier Jahre neu erstellt – und zeigt: Wohnen wird in Soest auch für Mieter teurer. Dabei ist der Mietspiegel in erster Linie eine Orientierungshilfe, anhand derer die Mietparteien eine angemessene Miete vereinbaren können. Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung spielen eine Rolle. Der Mietspiegel ist in dieser Hinsicht also nicht bindend. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter die Miete erhöhen will. Denn die verlangte neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Der Mietspiegel gibt die Richtwerte für Nettomieten, also für Kaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche je Monat ohne Kosten für Schönheitsreparaturen und Betriebskosten an. Diese Werte sind Durchschnittswerte, in begründeten Einzelfällen kann nach oben oder unten abgewichen werden. Der Mietpreisspiegel unterscheidet drei Wohnlagen. Als „einfach“ gelten Wohnungen, die starker Lärm- oder Geruchsbelästigung ausgesetzt sind. Diese Wohnungen haben eine ungünstige Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, ungünstige Einkaufsmöglichkeiten, kaum Frei- und Grünflächen. Die „mittlere“ Wohnlage, auch „Normalwohnlage“, hat demnach keine besonderen Vor- oder Nachteile. „Solche Wohngebiete sind zumeist dicht bebaut und weisen keine besonderen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf. Bei starkem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiräume vorhanden sein, die diesen Nachteil ausgleichen.“ Die öffentliche Verkehrsanbindung ist ausreichend, Einkaufsmöglichkeiten bestehen.

Wohnen in Soest: Nettomieten steigen in allen Ausstattungsklassen

Als „gute“ Wohnlage gelten Gebiete mit aufgelockerter Bebauung, auch mit größeren Wohnobjekten. Dazu gehören Baumpflanzungen an Straßen und in Vorgärten, überwiegend nur Anliegerverkehr, gute öffentliche Verkehrsanbindung. Auch die Einkaufsmöglichkeiten sind gut, das Wohnen ist nicht durch Immissionen beeinträchtigt. Ein entscheidender Faktor für die Höhe der Miete ist der Modernisierungszustand der Wohnung. Als modernisiert gilt der Wohnraum dann, wenn die Ausstattung und technische Einrichtung wesentlich besser als die Standardausstattung bei Errichtung des Hauses erscheint. Dazu zählt eine Heizung mit einem aktuellen Stand der Technik, ein Bad nach aktuellem Standard, Fenster und Türen mit Wärmeschutzverglasung, gedämmte Keller- oder unterste Geschossdecke, oberste Geschossdecke oder Dach oder der Außenwände oder eine Grundrissänderung für Barrierefreiheit.

Je nachdem, wie viele Modernisierungsmaßnahmen der Vermieter durchgeführt hat, kann die Miete auch anteilig höher angesetzt werden. Bisher galt die Miete bei Objekten ab dem Baujahr 2012 als frei vereinbar, im neuen Mietspiegel ist eine neue Stufe eingezogen; er gibt Werte für die Baujahre 2012 bis 2016 an, freie Vereinbarung gilt demnach für Wohnungen, die ab 2017 entstanden sind. Der Mietspiegel unterscheidet nach drei Ausstattungsklassen: „Ohne Heizung, mit Bad oder mit Heizung ohne Bad“, „Mit Heizung, mit Bad“ und „Mit Heizung, mit Bad (modernisiert)“. Die durchschnittlichen Nettomieten sind in Soest in allen Ausstattungsklassen, in allen Wohnlagen gestiegen. Selbst, wer eine vor 1949 gebaute Wohnung der Ausstattungsklasse A in einfacher Wohnlage vermietet, könnte dafür bis zu 30 Cent je Quadratmeter mehr verlangen. Der Mietspiegel gibt die durchschnittliche Spanne hier mit 2,85 bis 3,25 Euro an, im alten Mietspiegel waren es noch 2,60 bis 2,95 Euro.

Wohnen in Soest: Preissprünge besonders deutlich bei mittleren und guten Wohnlagen

Besonders deutlich werden die Preissprünge bei Wohnungen in mittlerer und guter Wohnlage. Für eine Wohnung in mittlerer Wohnlage, Baujahr 1991 bis 2001, zahlten Soester Mieter bisher zwischen 5,95 und 6,35 Euro, der neue Mietspiegel gibt die Durchschnittsmiete hier mit 6,55 bis 7 Euro an (jeweils unmodernisiert). Nach Modernisierung kann ein Vermieter in der gleichen Wohnung zwischen 7 und 8,80 Euro verlangen (bisher 6,35 bis 7,40 Euro). In guter Wohnlage kostete der Quadratmeter bisher für Wohnungen gleichen Baujahrs zwischen 6,80 und 7,05 Euro und liegt nun bei 7,50 bis 7,75 Euro (jeweils unmodernisiert). Modernisierte Wohnungen gleicher Art kosten inzwischen durchschnittlich 7,75 bis 9,40 Euro (zuvor 7,05 bis 8 Euro). Wer in einer ab 2017 gebauten Wohnung wohnt, zahlt dafür zwischen 7,50 und 8 Euro in einfacher, 8,35 bis 8,90 in mittlerer und 9 bis 9,50 Euro in guter Wohnlage.

Die im Mietspiegel abgebildeten Rubriken beziehen sich auf abgeschlossene Wohnungen zwischen 45 und 110 Quadratmetern Wohnfläche mit üblichen Nebenräumen in Häusern ab zwei Wohnparteien. Eine Über- oder Unterschreitung der Werte ist möglich, wenn etwa eine Wohnung kleiner als 45 Quadratmeter ist (bis +10 Prozent), wenn es sich um eine „Komfortwohnung“ handelt (bis +10 Prozent) oder wenn die Wohnung größer als 110 Quadratmeter ist (bis -10 Prozent).

Mietspiegel für die Stadt Soest

Vermieter stehen vor der Herausforderung, eine angemessene Miete für ihre Wohnung zu kalkulieren. Dafür bietet der Mietspiegel einer Stadt einen festen preislichen Rahmen. Zwingend halten muss sich der Vermieter an den Mietspiegel nur, wenn es eine Mietpreisbremse gibt – das ist in Soest nicht der Fall. Theoretisch bestimmt die Nachfrage den Mietzins. Allerdings kann ein Mieter eine Minderung erreichen, wenn die Miete 20 bis 50 Prozent über dem ortsüblichen Durchschnitt liegt – dann ist von Wucher die Rede. Mietern hilft der Mietspiegel also bei der Orientierung. Neben den durchschnittlichen Nettomieten, die der Mietspiegel abbildet, können Teilinklusiv- oder Inklusivmieten vereinbart werden, die Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Schornsteinfeger, Hausmeister- oder -reinigungskosten oder Straßenreinigungsgebühren bereits beinhalten. Der Mietspiegel gilt zum Beispiel nicht für möblierte Wohnungen, Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern und Reihenhäusern, gewerblich genutzte Wohnungen.

Der Mietspiegel der Stadt Soest wurde von der Stadt Soest, dem Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verband, dem Mieterverein, Immobilienverband Deutschland, Wohnungsgenossenschaft Soest-West, Kreis-Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft und dem Soester Bauverein zusammengestellt. Der neue Mietspiegel ist auf www.soest.de kostenlos abrufbar. Gegen Porto kann er auch in Papierform bei der Stadt, bei „Haus und Grund“ und beim Mieterverein angefordert werden.

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