Was, wenn es der Markt nicht richtet? Soest prüft Instrumente für den Wohnungsbau
Hohe Zinsen und hohe Baukosten belasten den Wohnungsmarkt, auch in Soest. Die Stadt sucht nach Lösungen.
Soest – Viel ist geredet, viel geschrieben worden über die Lage des Wohnungsmarktes in Soest. Jetzt liegt der aktuelle Bericht zu seinem Zustand vor – und überrascht, in Teilen. Zunächst einmal, und das ist noch keine Überraschung, wurden in Soest in den Jahren 2021 und 2022 258 Wohneinheiten fertiggestellt, darunter 110 in Ein- und Zweifamilienhäusern, 148 in Mehrfamilienhäusern. Das passt zur Verfügbarkeit von Bauland, zur zwischenzeitlichen Niedrigzinsphase und ist auch im Vergleich der vergangenen zwölf Jahre plausibel. Der Einbruch folgt jetzt, mit den Konsequenzen des Ukraine-Kriegs für Baupreise und Zinsen – „der Wohnungsbaumarkt liegt faktisch brach“, konstatiert Stadtbaurat Matthias Abel.
Überraschend ist, dass bei allem Klagen über fehlende Investoren für den geförderten Wohnungsbau in Soest – während der Niedrigzinsphase war es für Bauherren nicht attraktiv, die Fördergelder zu nutzen und damit lange Mietpreisbindungen in Kauf zu nehmen – doch der weitaus größte Anteil an Wohnraumförderung von der genehmigenden Behörde beim Kreis Soest in die Bördestadt fließt: rund 3,5 Millionen Euro in 2021 und mehr als 11,8 Millionen Euro in 2022 – das entspricht 49 und 63 Prozent des Gesamtbudgets für den Kreis Soest. Insgesamt 78 Wohneinheiten, die später einen Miezins von 5,90 Euro erzielen, können mit dem Geld entstehen. 18 davon sind bereits im Bau, nämlich von der Wohnbaugesellschaft Soest im Belgischen Viertel projektiert. Weitere 36 sollen auf dem ehemaligen Coca-Cola-Gelände gebaut werden. Der Baustart dort ist mittlerweile erfolgt, sagt Abel. Bisher sagt die Fördersumme nur aus, dass die Zusage erfolgt ist. Ob angesichts der Entwicklung auf dem Markt jede der geplanten Wohnungen am Ende auch entstehen wird, ist ungewiss.
Dabei ist der Technische Beigeordnete durchaus zuversichtlich. Denn angesichts der neuen Förderprogramme des Landes scheint sich das Blatt zu wenden; sozialer Wohnungsbau wird für Investoren offenbar wieder interessanter. Darauf verlassen will man sich aber nicht. In interfraktioneller Runde hat die Politik zusammen mit der Verwaltung einen „Instrumentenbaukasten Wohnungsbau“ gefüllt, um gegenzusteuern, wo die private Bauwirtschaft möglicherweise nicht in der Lage sein wird, ausreichend Wohnraum tatsächlich zu errichten:
- Denkbar ist die Gründung einer Quartiersgenossenschaft mit städtischer Beteiligung. Die Stadt würde als Bauherrin auftreten, zwei bis drei Mit-Genossenschaftler würden in so einem Projekt benötigt. Später könnten Mieter Genossenschaftsanteile erwerben. Der Nachteil: „Die Stadt trüge das finanzielle Risiko“, beschreibt Abel. Trotzdem prüfe man ein solches Modell intensiv, sei bereits mit einem Unternehmen in Gesprächen, das Erfahrung mit ähnlichen Modellen hat.
- Konzeptvergaben für gemischte Objekte auf städtischen Grundstücken. Das könnte etwa so aussehen: Ein Interessent kommt günstig an den Baugrund, verpflichtet sich aber, einen fest vereinbarten Anteil an geförderten Wohnungen zu bauen. Kombinieren will die Stadt das mit Qualitätsansprüchen für Architektur oder Klimaschutz. Denkbar sei auch ein „Wettbewerb nach unten“: Für ein Grundstück könnte derjenige Interessent den Zuschlag bekommen, der den günstigsten Mietzins veranschlagt.
- Abschluss städtebaulicher Verträge. So könnte die Stadt ebenfalls Quoten für preiswerten Wohnbau festlegen.
Und dann gibt es ein Projekt, das die Soester Wohnprobleme auf einen Schlag lösen könnte, wenn sich alles ideal entwickelt: Wie bereits berichtet plant der Soester Christoph Ilaender auf dem bisherigen Kerstin-Gelände an der Clevischen Straße ein neues Wohnquartier. Zusammen mit dem Berliner Unternehmen „Gateway Real Estate“ könnten mehr als 300 Wohnungen in einer Holz-Modulbauweise entstehen. Wenn es hier gelänge, eine satte Prozentzahl an gefördertem Wohnraum unterzubringen – Matthias Abel hofft auf mehr als die 20 Prozent, die Ilaender schon selbst ins Feld geführt hatte – wäre das ein Riesenschritt nach vorn. „So viele Wohnungen auf einmal muss ein Wohnungsmarkt erst einmal ‘wegatmen’“, so Abel.